——2018年9月6日在克什克腾旗   第十七届人大常委会第四次会议上

                                                克旗住房和城乡建设局局长　宋学军

主任、各位副主任、各位委员：
       受旗人民政府委托，向本次会议提交经棚镇区物业管理情况的报告，请予审议。
       一、物业管理工作基本情况
       物业管理工作，是城镇居民生活、商业服务和公共事业运转不可或缺的基本需求，是城市整体管理工作中的重要组成部分。近年来，我旗物业管理水平不断提升。全旗物业服务企业达25家，开展物业服务18家、从业人员609人、物业企业管理服务单位28个、接管服务住宅小区158个，管理服务总面积259.2万平方米，服务居民23251户；物业管理覆盖率80%以上，物业从业人员男工平均年龄60岁以上，女工平均年龄50岁以上。物业从业人员平均月工资800—1200元。2017年9月，我旗成立了克旗物业管理协会，协会会员22家。物业管理体系进一步完善。根据《中华人民共和国物业管理条例》、住建部《物业承接查验办法》《前期物业招投标管理办法》《内蒙古自治区物业管理条例》等相关规定，结合我旗实际，不断探索创新执法体制，印发了《关于加强克什克腾旗物业管理的指导意见》，坚持“政府领导、街道组织、社区居委会落实、主管部门指导监督”的原则，进一步理顺管理体制，明确管理职责，落实工作责任，并将物业管理工作纳入到社区建设中统一管理，实现了社区建设与物业管理相互促进、共同发展。监督执法力度持续加大。针对群众反应强烈的问题，对全旗18家物业企业，128个小区开展了综合排查治理，清理楼道及地下室乱堆乱放物品1000余处、私拉电线80余处，检查电梯162部；结合“赤峰市安全生产主体责任年”等活动，发放通告1000余份，清理了各类阻塞通道的堆放物及垃圾200余车、私拉电线70处、僵尸车10余辆，拆除兴旺家园一期、兴旺家园二期、新和谐小区、和谐小区违建200余户，共使用挖掘机、铲车、吊车等30余车次，现违建拆除工作已进行至祥和小区、安康南小区。通过全面排查整治，各住宅小区楼梯间等公共通道的障碍物、堆积物和居民私拉电线、违规用电行为及僵尸车、违规建筑物等得到了有效清理，切实保障了消防通道正常功能的使用和居民生活安全。
       二、物业管理工作中存在的问题
      （一）物业服务企业水平参差不齐。一是服务理念落后。部分物业企业没有明确的发展定位和目标，品牌意识和管理服务意识不够强，内部管理制度不完善。二是专业人才匮乏。全旗的物业从业人员中，以下岗、失业、退休人员和农村剩余劳动力为主，缺乏专业的培训，在年龄结构、文化素质和专业知识等方面不能适应业主对服务的要求和行业发展的需要。三是服务意识不强。部分物业企业以管理者自居，不能很好地按合同约定提供相应服务，收费与服务不相符的问题较为突出。四是管理不到位。部分物业企业对居民热点、难点问题没有制定有效的管理措施及手段，比如近些年小区频现的乱停车、张贴小广告、公共设施缺乏维护等问题。
      （二）小区的物业管理基础较差。一是硬件设施缺乏。很多建设时间较早的住宅小区缺乏基本的物业管理用房、安防配套设施，部分廉租房、公租房项目以及老旧敞开式小区没有配建足额的物业管理和业主公共活动用房。二是项目建设遗留隐患多。之前建设的房屋存在偷工减料、材料以次充好等现象，房屋质量问题，有的业主在房子出现质量问题无法得到解决的情况下，以拒交物业费的方式进行维权，给物业服务企业的日常管理造成很大影响。
      （三）部分业主的综合素质有待提高。一是很多业主“花钱买服务”意识淡薄，常以房屋质量差、服务不到位等为由拒交物业服务费，导致物业服务企业与业主之间矛盾突出。二是目前小区内乱扔乱堆垃圾、乱停车辆、破坏公共设施、损坏绿化、放养宠物等现象比较普遍。
      （四）业主委员会作用发挥不够。一是业主委员会成立率低。目前经棚镇住宅小区业主大会成立比例较低，还有很多业主委员会很难真正发挥维护业主合法权益的作用。二是少数业主委员会履职不规范。有的业主委员会将业主赋予的权力“私有化”，严重影响了物业企业的正常经营与管理。
       三、下一步工作安排
      （一）加强基础建设和改造力度。
       1.加大对老旧住宅小区基础设施投入改造力度。目前已完成老旧小区的设施统计工作，下一步，将采取因地制宜、分类施策的方式分年度制定小区整治计划，逐步进行改造。
       2.加大对新建住在小区监管力度。加强对小区配套设施规划建设管理，根据《城区住宅建设项目配套公共用房和设施建设管理规定》要求，新建小区要足额配备物业管理用房、业主活动用房、公共停车位及文体设施等，并在土地出让、规划设计、项目验收等环节严格把关，防止由于前期规划不完善，导致出现物业管理难等问题。
       3.加大对商住一体楼房整治力度。按照环保和相关部门规定要求，对不符合规定在居民楼下开设饭店、烧烤等店铺情况进行集中清理，同时依托老旧小区改造，完成对部分商住一体楼的排污排水设备改造升级。
      （二）健全和完善物业服务管理机制。加强物业服务企业的事前、事中、事后监管，充分发挥市场在物业服务资源配置中的决定性作用，建立物业服务企业“黑名单制度”，实行物业服务企业的优胜劣汰，进一步规范物业服务企业进入和退出物业项目行为。严格执行新建小区前期物业管理招投标制度，确保招投标公平公正，使优秀企业承揽更多业务。督促监督物业服务企业制定物业服务收费地方性标准，并向社会公布，防止乱收费、乱要价的现象出现。对服务行为进行分类，推广“菜单式服务、等级化收费”的物业服务费分级定价机制；充分发挥业主委员会和业主的监督作用，建立物业服务质量公示及业主评价制度，实行物业服务弹性调价机制，根据物业服务企业的服务等次适时调整其收费标准。
      （三）提升物业服务企业综合管理水平。一是切实加强企业内部建设。督促监督物业企业完善企业内部管理制度，加强企业文化建设，强化企业管理，增强发展后劲，推动物业服务企业综合能力适应当前社会和市场需求。二是提高从业人员职业素质。加强企业关键岗位和技能培训，提升物业项目服务品质，提高物业企业管理水平，推动物业行业整体素质的提高。三是增强企业服务意识。通过日常监管，转变物业企业观念，增强企业人性化服务的大局意识，同时充分发挥业主大会的作用，促进物业企业与业主和谐相处，共建和谐社区，共创整洁、文明、安全居住环境。四是着力培育一批品牌企业。在全旗范围内培育一批具有引领作用的物业企业，增强现有物业企业竞争意识、努力推动物业企业上规模、上档次、上水平，全面提供“质价相符”的服务。
      （四）强化物业属地管理。建立将物业管理融入社区共建和管理工作机制，构建社区党建、居委会、业委会、物业管理企业“四位一体”格局，创建资源贡献、优势互补、协调合作的社区共建新模式。督促各街道管理办公室加强对业主委员会的指导，加大业主委员会组建力度，以业主委员会为主体，实施小区自我管理、自我约束、自我服务，通过规范业主委员会行为，业主自律能力，营造物业管理工作的良好氛围。