关于经棚镇区物业管理情况的调研报告

2018-09-07 0
   
                          ——2018年9月6日在克什克腾旗   第十七届人大常委会第四次会议上
                                          应昌街道管理办公室人大工委主任 林啸

主任、各位副主任、各位委员:
       为进一步规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活环境,促进物业服务行业健康有序发展。受旗人大常委会委托,应昌街道管理办公室人大工委对经棚镇区物业管理情况开展了专题调研,成立了调研组,印发了调研方案,对物业管理的现状、物业协会的工作情况,进行初步了解。6月26日-28日组织部分市、旗人大代表和相关部门实地查看了镇区部分住宅小区和物业服务企业、了解物业管理模式及物业服务企业工作情况、老旧小区物业管理状况、职能部门对物业服务企业运行监管及考核情况等,听取旗有关部门情况介绍,并组织召开了由市、旗人大代表、政府相关职能部门负责人、业主委员会成员、物业企业代表和小区居民代表参加的座谈会,听取各方对经棚镇区物业管理工作的意见和建议,研究探讨物业管理存在问题的解决方法和途径,与会人员对物业管理工作提出了具体意见和建议,现将调研情况报告如下:
       一、物业管理基本情况 
       全旗现有物业服务企业25家,开展物业服务的18家,从业人员609人,接受物业服务的机关事业单位28家,接受物业的服务住宅小区158个,管理服务总面积259.2万平方米,服务居民23251户,物业管理覆盖率在80%以上。物业从业人员男工平均年龄在60岁以上,女工平均年龄在50岁以上,物业从业人员平均月工资在800-1200元。克旗物业管理协会于2017年9月成立,现有会员22家。
       根据《赤峰市深入推进城市管理执法体制改革改进城市 管理工作实施方案》要求,2017 年12月5日,物业管理执法职责划转到克旗城市管理综合执法局,明确为物业行业的主管部门和执法主体。今年以来,旗城市管理综合执法局认真贯彻国务院《物业管理条例》,不断加强行政监管,规范物业管理活动,物业管理工作取得了一定成效。一是小区集中清理工作初见成效,联合物业企业、街道社区清理乱堆乱放、私搭乱建1000余处,查处私拉电线80余处,拆除违建70余户。二是规范物业企业管理,对物业企业从业人员进行培训,规范其管理行为。组织物业企业负责人外出参观学习,借鉴先进地区的的管理经验,查找自身不足,逐步提高物业管理服务水平。三是物业管理协会较好的发挥作用,配合物业管理部门解决管理中存在问题,起到了桥梁纽带作用。
       二、物业管理存在问题
       通过实地走访、个别谈话和召开座谈会征求意见,掌握了物业管理工作的大量详实的情况,经过梳理分析,目前经棚镇区物业管理存在的问题主要归纳如下:
      (一)基础设施建设不完善,小区物业管理难度大。一是部分老旧小区基础设施老化。小区地面毁损严重,房顶防水系统老化,供水、供电、供暖等系统已不能正常工作,还存在小区硬化、绿化、停车位规划设计不合理,与现在业主要求不匹配,导致矛盾纠纷不断,需要改造的老旧小区120个。2005年以前建成的53个住宅小区,没有缴纳大修基金,存在维修资金数额大且难以筹措落实的问题。二是新建住宅小区施工企业遗留问题多。个别开发商只管前期售卖,不管后期服务, 在房屋和配套设施的建设上存在偷工减料、以次充好的现象, 导致房屋质量问题隐患较多,房屋渗水、电梯和安防监控系统故障频发,部分小区绿化、硬化不到位又缺乏水源地设置,物业服务难度大,服务质量差。三是商住一体小区管理困难。商户和居民矛盾较多,发生物业服务问题,商厅不配合维修,且大多不缴纳物业费,无法对其进行管理。四是小区物业管理智能水平低,小区管理缺乏品质。镇区180多个住宅小区,实现小区门禁系统、电子监管系统、电梯入户系统管理的只有5家,智能化率不足3%。
       (二)物业管理不规范,小区物业服务水平低。一是收费标准低,物业费收缴率低。目前经棚镇区物业收费执行的还是2003年的标准0.26元/月/平,(高层住宅小区执行1.2元/月/平),收费事项与业主服务需求不符,形成供需矛盾。业主对物业服务质量不满意,物业行业“质价不符”,陷入“收费率低、服务差一一服务差、业主不愿缴费一一收费率更低、服务更差”的恶性循环。同时业主在居住过程中出现的供水供电以及质量问题无法得到解决后,将矛头转向物业服务企业,以拒交物业费的方式维权,物业费的收费率仅为70-80%。二是配套设施建设不完善。建设年代较早的小区,缺乏基本的物业管理用房、安防配套设施。个别新建小区由于规划审批把关不严或开发商项目规划执行不到位,物业服务用房,业主公共活动用房等没有落实,廉租房、公租房项目以及老旧敞开式小区同样没有配建足额的物业管理和业主公共活动用房。三是物业从业人员素质低。从业人员上岗缺乏专业培训,在年龄结构、文化素质和专业知识方面不能适应业主对服务的要求和行业发展的需要。
       (三)部门监管不到位,小区物业管理问题多。物业管理涉及发改、规划、住建、城管、公安、消防、环保、质监、水电燃气等诸多部门和街道社区,个别职能部门没有积极主动地把依法管理延伸到物业管理区域内,过多依赖无执法权的物业服务企业。住宅小区脏乱差现象普遍,且有安全隐患。小区私搭乱建、乱堆乱放等违建较多;小区规划不合理,小区停车位不足,消防通道和绿地停车现象普遍;小区内用电隐患多,大部分小区没有车棚、充电设施,楼道和消防通道内随意拉线充电,各种电线缠绕,楼道充电、飞线充电等存在安全隐患;小区地下管网混网,供电、供水、供暖企业、物业公司之间,职责不明确,发生问题时无人管,有相互推诿扯皮现象;垃圾清运不及时,镇内只有一处垃圾转运站,清理垃圾运送不方便。
       (四)物业法规宣传不到位,小区管理服务矛盾多。一是物业管理相关律法法规学习宣传不够。业主的法律意识较差,不清楚自身的权利和义务,只要房子或小区内有问题就是物业的问题,不解决就拒交物业费。二是业主委员会组建率低。作为小区管理的自治组织,业主委员会组建存在困难,大多数居民不愿意参与。据统计,成立业主委员会的小区仅有55个,占小区总数30.55 %,部分业主委员会成员履职不规范,干扰物业企业的正常管理。三是物业服务管理公开透明度不够,物业服务企业对服务项目公开公示不及时、不到位,业主只盯着费用,不清楚服务事项,物业从业人员与业主之间交流沟通渠道不畅,造成双方矛盾纠纷不断。
       三、工作建议
       针对以上存在问题,调研组在深入调研的基础上,综合各方面意见建议,提出以下建议:
      (一)提高认识,高度重视物业管理工作
       物业管理工作是城市建设和管理工作的重要组成部分,是加快城镇化进程,提升城市品位的有效途径。同时物业管理工作具有较深的社会性、敏感性,涉及千家万户的利益,也是社会各界关注的难点问题,是最大的民生问题。做好物业管理工作,有利于促进社会和谐,维护社会的稳定。政府及相关部门要充分认识物业管理的重要意义,高度重视这一工作,按照《内蒙古自治区物业管理条例》的要求,旗县政府要把物业管理工作纳入城市管理工作体系和综合目标考核考核体系,建立物业管理综合协调机制和专业化、社会化、市场化的物业服务机制。为优化物业服务市场和发展环境奠定基础。
      (二)明确职责,加强居民住宅小区综合整治工作
       从调研情况看,物业管理的矛盾和问题集中反映在基础建设方面较多,要提升物业管理服务的整体质量,就要从基础建设入手,分门别类,完成小区综合治理,以治理促管理。
       1、加大对老旧住宅小区基础设施的改造力度。老旧住宅小区综合整治改造要坚持政府主导,相关部门、街道社区、物业公司共同参与,对老旧住宅小区进行全面摸底,对需要整治改造的事项进行分类建档,科学编制改造规划和年度实施计划,合理确定老旧住宅小区综合整治改造的目标任务,逐年实施,稳步推进。要对老旧住宅小区管网管线、绿化硬化、节能改造和内外环境进行综合整治改造,进一步完善供水、供电、供气、供热、通信、排水与垃圾处理等市政基础设施和物业用房等公用服务设施。按照《内蒙古自治区人民政府关于加强物业管理促进物业服务业发展的意见》精神,旗县人民政府要把老旧小区整治改造资金列入财政年度预算,老旧住宅小区综合整治改造比例每年不低于总数的20%,争取用3-5年时间把符合条件的老旧住宅小区全部改造完成。
       2、加大对新建住宅小区的监管力度。对新建在建或完工但还在开发商保修期的住宅小区,加大遗留问题的解决力度。严格按规划检查验收,要与硬化、绿化、物业管理相配套的设施建设一同检查,如有缺项不予验收,建设主管部门要组织供水、供电、供热、有线电视、通信及绿化、排水、安防等经营管理单位,做好相关公用设施的移交,明确维护管理责任。同时新建小区应把充电桩设置、水源地预留作为条件纳入到物业配套建设中。严把小区绿化设计关,要在楼房验收交工前完成绿化、硬化等配套建设,即要保证绿化面积,还要考虑美观设计,提高新建小区的建设品位。严格执行物业管理招投标及前期物业管理相关规定,规范新建小区物业服务企业招投标程序,把好物业市场准入关。
       3、加大对商住一体楼房的整治力度。按照城市建设和管理部门的相关规定,对不符合规定在居民楼下开设的饭店、烧烤等店铺集中清理,由城市建设部门牵头对商住一体楼,且排水排污等设施故障较多、居商矛盾频发的区域进行联合整治,改进楼上楼下管网不畅的现象,城市综合执法局应联合工商、税务、物业等部门对拒不缴纳物业费的商户进行综合执法,解决部分商户拒缴物业费的问题。
      (三)健全机制,加强物业管理工作
       1、建立质价相符的收费标准。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应工作原则,区别不同物业性质和特点,制定不同类型物业的服务标准和规范。政府主管部门要根据上级主管部门的要求和物业管理的相关规定,指导和规范物业服务业健康发展,同时,要建立物业服务收费动态调节机制,做到物业收费标准每三年评估一次,并根据评估结果适时调整。物业服务企业要在物业管理区域内及时公开收费标准、收费项目、服务标准、服务质量、收费依据等,接受业主监督。
       2、理顺物业服务业管理机制。要按照政府主导、部门负责、相关单位参与的原则,逐步建立和完善物业管理联席会议制度、物业管理招投标制度、承接查验制度、行政备案制度、黑名单制度,建立对物业企业的考核、评价机制,落实好工作责任。住建部门要做好住宅小区公共服务设施的规划和建设工作,保证基础设施建设质量。城市综合执法部门负责物业管理的监督指导工作,贯彻执行物业管理法律法规和政策文件,规范物业管理行为。公安消防部门要负责小区视频监控系统、门禁系统等安全防范的设计审查,作好相关工作人员的培训工作,监督指导物业服务单位履行好消防安全责任。街道社区要按照属地管理的原则,将小区物业管理融入社区管理,配合物业主管部门、协调物业公司做好小区业主大会、业主委员会成立工作。其它相关部门要各司其职、各负其责。供水、供电、供气、供热、广电网络等公共服务部门要落实好职能进社区、进小区工作,并做好日常维护和管理工作。 
       3、提高物业服务人从业人员的素质。物业行业主管部门要加强物业从业人员的管理,从培训入手,提高物业服务水平。制定切实可行的培训规划,有针对性、有组织地开展从业人员培训工作,利用好各类职业技能培训机构、行业协会等组织,采取订单式培训、定向培训、在岗培训等形式,对物业服务管理人员、技术人员进行理论知识、专业技能和职业道德学习培训,全面提高物业服务企业从业人员的管理和服务水平以及综合素质。物业服务企业要建立定期学习培训制度,采取走出去、请进来的方式,做好本企业从业人员的培训工作。充分发挥物业企业协会的作用,建立协会交流、学习、考察、培训制度,定期组织协会会员外出考察、参观、交流,学习先进经验和管理办法,取长补短,全面提升提高全旗的物业管理水平。同时建立物业企业的动态管理办法,努力创造竞争有序、良性发展、优胜劣汰的发展环境。
      (四)加大宣传力度,提高小区居民自我管理的能力
       1、加强物业管理相关法律法规学习宣传,提高居民的物业消费意识。物业管理部门、街道社区以及物业企业要进一步加大《物业法》、《内蒙古自治区物业管理条例》以及《克什克腾旗人民政府进一步加强物业管理工作的意见》等法律法规的学习宣传,要以讲座、培训、座谈等形式开展学习宣传活动,让广大居民了解法律法规的相关规定,明确自身的权利和义务,依据法律法规参与小区的物业管理和监督,推动小区物业管理规范化、制度化,物业从业人员也要加强自身的学习,明确自己的职责,不断提高责任意识、服务意识,以精细化管理、人性化服务赢得业主的支持和信赖。
       2、充分发挥业主委员会的职能作用,提高小区自治水平。加快推进小区业主委员会成立工作,对符合《内蒙古自治区物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》等法规政策规定的住宅小区,物业管理部门、街道社区要做好组织发动工作,动员业主积极参与小区的管理和服务,提高小区业主委员会组建数量。物业管理部门、街道社区要依据法规加强对业主委员会的业务指导和培训,协调处理业主委员会和物业服务企业之间的矛盾和纠纷,并保障业主委员会正常经营活动中的经费支出,不断提高业主委员会自我管理和自治能力。

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